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房地產市場風險上升 房企快周轉模式遭挑戰
庫存水平持續上升、二線城市成交整體下滑、部分地方銀行暫停房地產按揭貸款，諸多信號表明，房地產行業淡季的來臨，似乎已經成為不爭的事實，這對房地產基金來說並不是一個好消息。
業內分析認為，在目前房地產調控市場化機制形成的階段，政府改革的方向更加著眼於重構市場供應體系，加大供應，盤活存量。這也意味著，2014年的樓市前景，房地產市場將不再可能延續此前市場普漲的局面，購房需求的釋放也將保持平穩。
市場日趨分化屏東霧台房貸
安信證券統計數據顯示，2013年前10個月全國銷售額6.1萬億元，同比增32%。隨著四季度流動性收緊和多地房價調控目標壓力較大，預計後兩月銷售增速會有回落。預計2013年全年銷售8.1萬億元，增速26%。2013年300城市前11個月出讓住宅用地建面11億平方米，同比增36%，有望在2014年形成可售資源。預計2014年可售貨量充裕，但由於2013年基數偏高，增速大概率將略回落。預判2014年全國銷售額9.3萬億元，同比增15%。
從具體城市看，三四線城市雖然2012年表現較弱(銷面同降1%)，但2013年已經表現出明顯的回升，對其需求也不必過度擔憂。全年全國銷售預計12.9億平方米，同比增16%。安信證券預計2014年全國銷售面積14.1億平方米，同比增9%；其中，一、二、三四線城市銷售面積增速分別為14%、9%、8%，占比為6%、30%、64%。
2013年11月百城房價同比漲11%，一、二、三線分別漲23%、10%、4%。安信證券預計，在供應回升和房價控制目標下，預計12月漲價幅度將進一步趨穩定；2014年房價預計溫和上漲。根據拿地數據來推斷，2014年供給預計將明顯回升。2014年前11個月供應預計同比升36%，其中，一線城市供應回升最大。理論上，一、二、三四線城市2014年前11月供應分別同比升63%、31%、38%。
數據顯示，2013年1-10月全國房地產投資增速為19.2%；10月單月增速15%，主要因為月度波動導致。分城市來看，前十月一、二、三四線城市占比分別為10%、39%、51%，同比增速分別為11%、19%、21%，三四線表現也並不算弱。
快周轉模式遭挑戰
盡管2013年房地產市場的火爆已經成為行業普遍的特征，但越來越多的人開始擔憂，房地產泡沫風險的出現將成為2014年國內經濟或將面臨的最大風險之一。
從目前的情況看，房地產企業趨勢性回歸一、二線城市，具體表現在今年住宅市場和土地市場在城市或區域間冷熱不均現象凸顯，一線城市和主流二線城市持續火熱；近幾年政策性住房的建設力度持續加大，政策性住房比例擠壓普通商品房市場空間。此外，房地產行業承受的壓力還包括，企業取地難度加大，銷售、資金周轉受行政幹預等。
安信證券認為，具體來看，一是行業基本面仍處於下行通道，一方面人口結構決定長期需求逐漸趨弱。另一方面，全國樓市將持續分化，人口持續流入的一線城市和主流二線城市住宅仍將面臨供不應求的局面。
不過，對於開發商而言仍面臨重大挑戰，安信證券認為，開發商快周轉模式正遭遇挑戰，盈利能力堪憂。一方面，房地產企業趨勢性回歸一、二線城市，地產行業的市場空間受到擠壓。另一方面，地產企業取地難度加大，主流城市土地成本透支未來房價漲幅，毛利率面臨下降風險。此外，預售證管理和預收款監管趨嚴，對地產企業快周轉模式構成挑戰。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/07272562791.shtml
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