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樓市進入存量時代 二手中介迎來發展機遇
證券時報記者 陳英
近期有研究報告顯示，中國樓市將開始步入存量時代，即二手房交易為主的階段。如果這樣，那麼二手中介或迎來更多的發展機遇。
在住房市場，如果存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，就表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。11月24日，住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的《存量房時代的房地產市場研究》報告顯示，中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已提前邁進這一階段。
在存量房時代，房地產市場將更加註重提升物業價值，商業地產模式轉向持有經營為主，租賃市場更加活躍，圍繞存量房持有經營、租賃交易的金融服務和中介服務將更加發達，從而推動"樓宇經濟"的爆發式發展。據悉，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發展快、規模總量大。目前，這些城市核心城區新增供應量已經很少，新建商品房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看，平均達到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3.5的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。同時，隨著北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業用地幾近飽和，一線城市商業地產也已經進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區，商業地產新增供應量更加有限。根據高緯環球預測，到2015年，一線城市，包括部分二線城市，寫字樓供應大部分位於城市非核心區。核心區寫字樓發展，基本將以存量改造為主。
在歐美商業地產市場，對已經建成並使用多年的商務樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值後再銷售給投資者，已經是一種普遍運作模式。其中，較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造。鐵獅門公司於1998購買瞭瀕臨破產的歷史藝術建築克萊斯勒大廈，同時還購買瞭毗鄰的32層肯特大廈以及另外四座較低的建築物。改造的核心工程包括：利用周圍建築的上空使用權；在已全都出租的肯持大廈內擴建大面積的辦公空間；翻新肯特大廈，把該大廈重新定位為新克萊斯勒中心的東大廈；沿東42街建造新的富有吸引力的零售店面。改造後的克萊斯勒大廈重獲新生，成為美國新的地標性建築之一。
"除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產市場快速發展，建設規模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段，城市人口規模不再有穩定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。"住建部政策研究中心主任秦虹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區域尤其如此。
中聯地產評論員廖小敏表示，二手房為主的市場，往往離不開市場的關鍵主體-二手房中介，當前北上廣深早已進入二手房時代，二手中介發展也處於全國領先的地位。以深圳為例，2006年二手房與新房交易達到1:1，2007年超過新房並延續至今，與此同時也帶來瞭二手房中介的高速發展，並逐漸走向穩定與成熟。隨著近10餘年我國商品房市場的高速發展，部分二線(省會)城市一二手交易也接近持平，由此提供瞭更多的二手房交易存量，對於二手房中介公司也將是一個巨大的發展機遇。存量土地日益稀缺，重構城市的宜居性必然建立在對現有建築的升級改造之上。"這一重構過程，蘊藏著巨大商機。保守估計，或在萬億之上。"有業內人士如是表示。
&房貸信用貸款增貸信用貸款借貸風險任何問題免費諮詢emsp;作者：陳英
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/07372517732.shtml
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