深圳BOT盛宴第三條拿地之路
在深圳，地產商找到並愛上瞭一條曲線拿地開發之路。
新浪樂居深度報道記者 莫凡/文
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在寸土寸金的深圳，土地出讓的任何一次改革創新，都會令整個城市顫動。樂居深度報道匯總》》
2013年12月20日，深圳歷史上第一塊農村集體用地成功拍賣，1.16億元收益直接由村集體和政府分享，以往農村集體用地必須經國有化後才能出讓的方式被打破，此舉引發全國關註。
在深圳，土地出讓方式的各種試驗一直在不斷上演。其中，土地轉讓和城市公共設施打包運作的BOT模式，成為最受矚目的拿地新策略。數年以來，華潤、萬科、金地、佳兆業、招商地產紛紛進入城市公建的代建和運營領域。
然而，開發商為瞭拿地被動涉入文化產業，卻給深圳城市公共文化事業的可持續發展，留下一個巨大的懸念。
BOT土地盛宴
多年以來，深圳因無地可賣，成為全國最先擺脫土地財政的大城市。2008年金融危機之後，深圳每年的賣地總量僅有兩三百億元，在全國城市土地財政收入排名中，跌落30名之外。
然而，一方面，深圳的純住宅土地拍賣幾乎絕跡，另一方面，深圳還有大量的公共文化設施需要建造，深圳市政府雖然惜地如金，但除瞭將土地利益最大化外，不得不考慮社會公共效應。於是，BOT模式讓政府和地產巨頭們找到瞭共識，在深圳開始上演一場場地產BOT豪宴。
BOT模式意為私人資本參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的投資方式，包括建設(Build)、經營(Operate)、移交(Transfer)三個過程。該模式源自17世紀的英國，領港公會將建設經營燈塔的特權交給私人公司，結果其建設進度和效率遠高於行政部門。
2011年大運會，BOT模式便開始在深圳大行其道。此前，北京舉辦奧運會、上海舉辦世博會後，出現"空巢效應"。深圳市有關部門意識到，大型公共文化設施建造難，經營更難。於是便產生瞭把包袱甩給財大氣粗的地產商的念頭，迅速接受瞭"以土地換文化場館及其運營"的BOT模式。
深圳知名地產評論人士賀承軍在接受新浪樂居記者采訪時表示："BOT與房地產開發結合的這種模式是可取的，表現瞭深圳較開放的一面。政府應盡可能將文化體育場館交給市場運作。開發商的效率至少比政府高一些。"
2008年，深圳市政府與華潤集團達成協議，以BOT模式由華潤集團投資23億元建設大運會主場館之一的深圳灣體育中心，運營50年後移交政府。
但這隻是華潤下的第一步棋。在深圳和中國，BOT模式註定要和房地產開發發生曖昧關系。自2012年起，華潤集團通過華潤置地等子公司，先後多次以土地定向拍賣方式，獲得深圳灣體育中心旁後海中心區8萬多平方米土地，總建築面積達到77萬平方米，預計總投資超過200億元，開發包括高達500米的華潤集團總部大廈"春筍"以及高檔住宅、公寓、酒店和商業地產的大型綜合體。為瞭豪取這一大塊深圳最有價值的地塊，華潤再施BOT絕技，承諾為深圳建設一流的科技創新大廈和科技館。
華潤通過BOT模式"巧取豪奪"深圳一流土地的方式，產生瞭巨大的示范效應，深圳同城房企紛紛跟進。
2012年11月28日，深圳少見的低密度豪宅用地尖崗山地塊和深圳當代藝術館、深圳城市展覽館(以下簡稱"兩館")建造及經營權打包拍賣，引來中海、佳兆業、萬科與招商聯盟、天健競標。此時，總部位於深圳的中海地產已經處於無米下鍋的尷尬局面，其深圳公司團隊不斷縮編，人員外流嚴重。不得已之下，中海地產開出20億元高價，以高於萬科招商聯盟5億元的代價，將其收入囊中
據一位地產評論人士透露，中海此舉大大刺激瞭萬科、佳兆業等競拍落敗的企業。萬科對此次失利頗有悔意，意識到BOT模式是在深圳獲得土地難以拒絕的"誘惑"。2013年9月6日，萬科以BOT模式獲得前海企業公館開發權，將建造含一座以會展交易為核心功能的特區館，以及近40棟500-1500平米的企業公館。據透露，這隻是萬科在前海的第一步，通過BOT模式，萬科將在萬眾矚目的前海有更大動作。
與中海同樣在深圳"鬧地荒"的金地，也把BOT模式當成救命稻草。2012年底，金地與坪山新區達成協議，通過建造坪山國際網球中心獲得金地朗悅項目。招商地產則以更大的力度揮師坪山新區，斥資10億元為其代建文化館、圖書館、美術館等六大文化設施在內的坪山文化聚落，由此不僅拿到招商花園城項目地塊，還有望奪取坪山5.5平方公裡土地的開發權，未來總投資額可能達到600億元。
政府與開發商：各打各的算盤
對於深圳市政府來說，通過BOT模式，輕松得到瞭世界級的體育場館、藝術館、城市展覽館、科技館等大型公共設施。
但是，這些高標準公共體育文化設施，在投入運營後，仍然要花費數額不小的日常經營費用，讓政府繼續為之買單。深圳市政府想要得到的不僅僅是這些富麗堂皇的場館，希望BOT模式將這些場館的經營難題也轉嫁出去。但是，精於計算的房企也有自己的算盤。
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賀承軍表示："房企雖然不得不通過BOT模式拿地，但開發商要比政府算得細，我看好這種模式。"
有業內人士算瞭筆大賬，華潤深圳灣綜合體項目將來總貨值可能超過300億元以上，如果不是通過BOT模式，華潤將付出更高的地價和成本。另以中海尖崗山項目為例，通過BOT模式獲得此地塊後，中海迅速確定規劃設計方案、開工建設、開盤銷售。這一名為九號公館的項目，2013年11月一期別墅開盤，以每平米6萬元價格售出九成。別墅和高層住宅如果按照5萬元均價測算，這一塊地將獲得約百億的收入。按照當時與政府的約定，中海獲得尖崗山地塊的條件是，出資20億元用於"兩館"建設，建成後20年內每年至少出資5000萬元用於場館日常運營。總帳算下來，中海獲利不菲。對政府來說，用土地換取兩個國際水平的場館，還保證瞭20年的經營費用。看起來，這是一個皆大歡喜的局面。
擅長舊城改造的佳兆業，則采取瞭另一種BOT之路。2013年1月，佳兆業獲得深圳龍崗大運體育中心的經營權。據瞭解，佳兆業集團將投資6億元改造場館，建成集賽事、演藝、會展、商業、文娛五大功能於一體的體育文化公園。顯而易見的是，專註住宅開發的佳兆業並不擅長文化產業，但此舉卻幫助深圳市及龍崗區政府解決瞭大問題。而佳兆業在龍崗有大量土地儲備和正在推進的項目，需要得到政府的大力支持，"放長線釣大魚"的方式可能給它來帶更長遠的地產效益。
爭議
地產BOT模式在深圳越來越顯示出迷人的魔力，然而，這種模式對中小開發商則可能是個噩耗，中小開發商的品牌實力，很難讓政府放心將大型公共建築工程交給他們。建大型場館，需要沉淀不少資金，中小開發商很難有實力支撐。
不過從另一方面來說，品牌地產商如果要將BOT作為一種重要的開發模式，一定要成立或引進專門的團隊運作。文化產業和房地產開發相隔兩重天，開發商能做好文化產業運營嗎？
著名文化學者、作傢胡野秋對此持肯定態度："在世界范圍內，真正能運營得好公共設施的都是企業，而不是政府。政府把它交給開發商，開發商當然不能讓它的董事長或CEO來運作，因為他們也不懂。但是企業可以花錢聘請懂行的有資質的人來運作管理。文化場館運營要以民間為主體，政府為輔，政府給開發商土地政策和優惠，甚至也可以交給個人來做。"
華潤運營深圳灣體育中心的良好業績似乎證明瞭這一點。據瞭解，該場館一年的運營成本為4000多萬元，其主要業務包括場地出租、商業租賃和體育設施經營三大塊。華潤深圳灣體育中心常務副總經理蘭小軍曾對媒體表示，在三大業務的支撐下，該體育中心已經接近瞭收支平衡。
但深職院房地產研究所所長鄧志旺是堅定的"懷疑派"，他表示："開發商是純商業性質的，而公共設施是不以盈利為目的的，當經濟效益和社會效益沖突的時候，就會出現矛盾。"鄧志旺以佳兆業運營龍崗大運中心為例指出："佳兆業肯定是不願意去做這個明擺著要虧錢的東西。他這樣是為瞭和政府搞好關系，為瞭拿地，不得不做。房企的重心都在開發房地產，哪有多餘的心思來思考怎麼運營好公共設施？"
在深圳BOT項目中，由國際建築界享有盛名的奧地利藍天組設計的深圳"兩館"最受矚目，深圳市政府與中海地產成立專門的委員會對"兩館"的運營進行籌劃。2013年9月9日，聘請北京當代藝術館館長張子康擔任深圳"兩館"名譽館長。但是，仍有不少人對"兩館"的未來表示擔憂，因為更大的挑戰將在這些大型場館運營期結束之後。
深圳"兩館"所面對的問題，金地坪山網球中心、深圳灣體育中心乃至萬科前海公館也將面對。對這些開發商來說，能投入多少資源，花多少心思來進行文化產業的運作，是個大問題。他們是否會因此下決心進入這個完全陌生的領域呢？他們有沒有必要將公司專註房地產開發的戰略進行適度調整？
鄧志旺提到一種更極端的情況："比如一個房企現在為瞭拿地做瞭一個虧錢的公共設施。假如十年後，他拿不到地退出深圳瞭，不需要和深圳的政府搞好關系瞭，他完全可以甩手不管那個一直在虧本的公共設施，後果將十分嚴重。"
BOT拿地的豪宴才剛剛開始，那些享受饕餮大餐的人們，還來不及考慮宴會結束後的故事。
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/10152558554.shtml
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